Aktuální trendy na hypotečním trhu

Současná situace na hypotečním trhu v České republice

Hypoteční trh v České republice prošel v posledních letech výraznými změnami. Po období historicky nízkých úrokových sazeb došlo k jejich relativně prudkému nárůstu, což značně ovlivnilo dostupnost hypotečních úvěrů pro běžné spotřebitele. V tomto článku se podíváme na současnou situaci, očekávaný vývoj a praktická doporučení pro zájemce o hypotéku.

Vývoj úrokových sazeb a objemu poskytnutých hypoték

Zatímco v roce 2021 se průměrné úrokové sazby hypoték pohybovaly kolem 2-3 %, v současnosti se pohybují v rozmezí 5-6 %. Tento nárůst byl způsoben především zvyšováním základních úrokových sazeb České národní banky v reakci na rostoucí inflaci.

Vyšší úrokové sazby vedly k výraznému poklesu objemu nově poskytnutých hypoték. Oproti rekordnímu roku 2021, kdy banky poskytly hypotéky v objemu přes 400 miliard korun, došlo k poklesu o více než polovinu. Mnoho potenciálních žadatelů svou žádost o hypotéku odložilo v naději na pokles sazeb v budoucnu.

Predikce vývoje úrokových sazeb na následující období

Podle ekonomických analýz a prognóz ČNB lze v následujících měsících očekávat postupnou stabilizaci úrokových sazeb. V horizontu 1-2 let je pravděpodobné mírné snížení sazeb, nicméně návrat k extrémně nízkým hodnotám z let 2020-2021 se v blízké budoucnosti neočekává.

Faktory, které budou ovlivňovat vývoj úrokových sazeb:

• Měnová politika ČNB a její reakce na inflaci
• Celkový ekonomický vývoj včetně HDP
• Globální ekonomická situace a vývoj na mezinárodních finančních trzích
• Trh s nemovitostmi a vývoj cen nemovitostí

Změny v hypotečních podmínkách a regulacích

Vedle úrokových sazeb došlo také k úpravám parametrů pro poskytování hypoték. ČNB zavedla přísnější pravidla týkající se ukazatelů DTI (poměr dluhu k příjmu) a DSTI (poměr splátky k příjmu). Tyto limity byly sice následně uvolněny, nicméně banky nadále zohledňují tyto parametry ve svém hodnocení bonity žadatelů.

Další významné změny a trendy na hypotečním trhu:

• Fixace úrokových sazeb - Zatímco v minulosti převažovaly delší fixace (5-7 let), nyní mnoho klientů volí kratší fixace (3 roky) v očekávání poklesu sazeb
• Předčasné splacení - V důsledku nového zákona mohou banky účtovat vyšší poplatky za předčasné splacení hypotéky mimo období konce fixace
• Refinancování - Klienti s končící fixací často hledají možnosti refinancování, kdy banky nabízejí speciální podmínky pro získání klientů od konkurence
• Digitalizace - Zrychluje se proces získání hypotéky díky digitalizaci a online nástrojům

Strategie pro žadatele o hypotéku v současných podmínkách

1. Kdy je vhodný čas na hypotéku?

Častou otázkou potenciálních žadatelů je, zda čekat na pokles sazeb, nebo využít současných podmínek. Odpověď není jednoznačná a závisí na individuální situaci každého žadatele:

• Vlastní bydlení jako priorita - Pokud je pro vás důležité získat vlastní bydlení co nejdříve, například z rodinných důvodů nebo kvůli vysokým nákladům na nájem, může být vhodné nespekulovat na pokles sazeb
• Investiční nákup - U investičních nemovitostí je vhodné přesně propočítat návratnost a porovnat s alternativními investicemi
• Plánování refinancování - Pokud máte hypotéku s končící fixací, je vhodné začít plánovat refinancování s předstihem alespoň 6 měsíců

2. Jak zvýšit šanci na získání výhodné hypotéky

Bez ohledu na tržní podmínky existuje několik způsobů, jak si zajistit co nejvýhodnější podmínky hypotéky:

1. Zlepšete svou bonitu
   • Splaťte existující dluhy (zejména spotřebitelské úvěry a kreditní karty)
   • Udržujte stabilní příjem a ideálně pracovní poměr na dobu neurčitou
   • Vyhněte se častému střídání zaměstnání před žádostí o hypotéku
2. Našetřete na vyšší akontaci
   • Čím vyšší vlastní prostředky vložíte, tím nižší úrokovou sazbu můžete získat
   • Optimální je akontace ve výši alespoň 20-30% hodnoty nemovitosti
3. Pečlivě porovnávejte nabídky
   • Nesoustřeďte se pouze na úrokovou sazbu, ale i na poplatky a další podmínky
   • Zvažte využití služeb hypotečního specialisty nebo finančního poradce
   • Porovnávejte RPSN (roční procentní sazbu nákladů), která zahrnuje všechny náklady spojené s úvěrem
4. Promyslete délku fixace
   • Kratší fixace (1-3 roky) - vhodná, pokud očekáváte pokles sazeb nebo plánujete změny
   • Delší fixace (5-10 let) - zajistí stabilitu splátek, vhodná pro konzervativní přístup

3. Na co si dát pozor při sjednávání hypotéky

Při výběru hypotéky je důležité věnovat pozornost nejen úrokové sazbě, ale i dalším parametrům úvěru:

• Podmínky předčasného splacení - Jaké jsou poplatky za mimořádné splátky nebo úplné splacení hypotéky?
• Možnost změny parametrů - Lze během fixace změnit výši splátky, prodloužit splatnost nebo vložit mimořádnou splátku?
• Pojištění - Banky často nabízejí slevy na úrokové sazbě při sjednání pojištění schopnosti splácet. Je důležité zvážit, zda se tato sleva vyplatí v porovnání s cenou pojištění.
• Poplatky související s hypotékou - Pozor na skryté poplatky za správu úvěru, čerpání hypotéky nebo jiné služby.
• Kvalita nemovitosti a její ocenění - Před koupí nemovitosti si zajistěte důkladnou kontrolu jejího stavu a realistické ocenění.

Specifické hypoteční produkty a možnosti

Hypotéky pro mladé

Pro mladé rodiny a jednotlivce do 40 let existují speciální programy a státní podpory, které mohou usnadnit cestu k vlastnímu bydlení. Mezi ně patří:

• Zvýhodněné úvěry od Státního fondu podpory investic
• Daňové odpočty úroků z hypotečních úvěrů
• Speciální hypoteční produkty některých bank s mírnějšími podmínkami pro mladé klienty

Americké hypotéky

Alternativou ke klasické hypotéce je americká hypotéka, která umožňuje získat úvěr zajištěný nemovitostí, ale s možností použít prostředky na libovolný účel. Tyto úvěry mají obvykle vyšší úrokové sazby než klasické hypotéky, ale nižší než nezajištěné spotřebitelské úvěry.

Zelené hypotéky

Novým trendem jsou tzv. zelené hypotéky, které nabízejí výhodnější podmínky při financování energeticky úsporných nemovitostí. Tyto hypotéky podporují nákup nebo výstavbu nemovitostí s energetickou náročností třídy A nebo B.

Závěr a výhled do budoucna

Hypoteční trh v České republice prochází obdobím transformace po několika letech mimořádně nízkých sazeb. Ačkoliv jsou současné úrokové sazby vyšší než v nedávné minulosti, z historického hlediska se stále nejedná o extrémně vysoké hodnoty.

Pro zájemce o hypotéku je klíčové důkladně zvážit svou finanční situaci, možnosti splácení a životní plány. Rozhodnutí o pořízení nemovitosti by nemělo být založené pouze na aktuální výši úrokových sazeb, ale na komplexním posouzení osobních potřeb a možností.

V dlouhodobém horizontu lze očekávat stabilizaci hypotečního trhu s mírným poklesem úrokových sazeb, nicméně návrat k extrémně nízkým hodnotám z let 2020-2021 není v nejbližší době pravděpodobný.